物流毫无疑问是现在房地产市场里最火的版块，较低的地价，可观的租金，电商利好带来的持续需求，简单的运营模式，快速的建造周期。在逐渐冷却的房地产市场里，物流地产一枝独秀，热火朝天。
每一种物业应该都是有一定的周期性，十年前的住宅，二三四线城市全面开花；几年后，住宅收紧，商业地产迎来了春天。大概09-10年的时候开始大量规划建设，让成都，沈阳等二三线城市迅速过量；现如今，物流地产的时代已经来临！从07，08年时谨慎的先行者安博、普洛斯扩展到现在的嘉民、易商、宇培、华平、万科、平安、维龙全线进击。此外，不少互联网商业巨头也是纷纷盯上物流地产这块大蛋糕。阿里、京东、苏宁也是相继布局物流地产……
普洛斯、万科气势如虹，占据物流地产“半壁江山”
7月14日，新加坡上市公司普洛斯公布，中国财团作价116亿美元（约790亿元）成功收购普洛斯。根据公告所示，各家财团的持股比例分别为：万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、普洛斯管理层占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%。如无意外，按比例计算，万科将出资约170亿元人民币完成此次交易。
公开资料显示，普洛斯是在中国、日本、美国以及巴西市场领先的现代物流设施提供商，更是亚洲最大的物流地产商。截至今年3月31日，普洛斯拥有并管理了约5500万平方米的物流基础设施，业务遍及全球117个主要城市。
“普洛斯在美国和欧洲排第二，巴西、日本和中国都是第一。”万科集团执行副总裁、首席运营官张旭介绍，目前万科已经联手普洛斯在全球拥有超过500个现代化物流园区，占地近6000万平方米，服务超过800家优质客户，对应的资产价值约410亿美元。
在中国，普洛斯有2500万平方米的物流地产面积，加上万科的500万平方米，占据中国市场份额的60%，稳坐第一宝座。
万科+普洛斯物流还在继续扩大规模。10月11日，万科发布公告，其子公司珠海乾元晟、深圳市万科产业园与江苏信托、宁波博裕物流有限公司、珠海市飞虹壹号拟共同投资设立一只专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业，将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成物流地产项目。其中万科出资15亿元，占比25%。
今年的双十一，国人消费热情再度升级，全网销售额达2539.7亿，其中天猫销售额达1682亿，比去年又多了475亿。而消费者“剁手”之后，最关心的是何时送达。火爆双十一背后，离不开物流仓储支撑。
万科集团执行副总裁、首席运营官张旭透露，预计双十一总共有10亿件货品，其中有5亿件是从普洛斯和万科的货仓里出来的。
双十一的火爆彰显了万科系物流地产“中国第一”的地位，2014年起便开始布局物流地产的万科，在联手物流地产巨头普洛斯后，其打造全球化物流平台的进程在加快。万科管理层表示，万科物流不只是物流地产，还作为万科城市配套服务商生态系统的一部分，为未来提供更多可能。
阿里、京东、苏宁的物流地产布局
此外，阿里、京东、苏宁等互联网商业巨头也是纷纷布局物流地产。
在10月24日下午举行的京东房产业务上线发布会上，京东集团副总裁、京东商城居家生活事业部总裁辛利军曾表示，京东拿到的地很多，不比开发商少。
这句话在刚刚公布的京东三季报中得到证实。11月13日，京东发布的2017年度三季报显示，截至2017年9月30日，京东在全国共运营405个大型仓库，总面积约900万平方米。约1.3万亩的土地相当于中型房企的体量，也意味着京东拥有中国电商领域最大规模的自建物流体系。
由于阿里巴巴将从2017年12月开始整合菜鸟网络的财物数据，目前尚不清楚阿里拥有的仓储面积。根据公开资料显示，菜鸟现已在全国建立8个大型仓储物流基地，并且在14个城市拿地，总投入超过200亿，预计今年仓储面积可以达到210万平米。
从目前来看，采用自营模式的京东物流略胜一筹，但二者发展路径不同，此后的竞技结果尚难预料。
与整个京东集团的发展同步，京东在2007年就开始自建物流体系。和阿里巴巴的菜鸟物流网络公司不同，自营是京东物流最核心的特点。从仓储到末端配送人员，均采用自营模式。京东员工数量超过12万人，是阿里巴巴的两倍多，仅仓配就有70000多人，在全国范围实现统一的操作和管理标准。
京东自建物流体系的重资产模式无法避免巨额资金投入、沉淀导致的现金和盈利的被吞噬，竞争对手阿里巴巴采用了另外一种模式。
2013年5月28日成立菜鸟物流网络公司，新公司投入50亿元注册资本金，菜鸟网络由阿里巴巴天猫投资21.5亿，占股43%。银泰通过北京国俊投资有限公司投资16亿，占股32%。富春集团通过富春物流投资5亿，占股10%，复星集团通过上海星泓投资有限公司投资5亿，占股10%。圆通、顺丰、申通、韵达、中通各出资5000万，占股5%。马云任董事长，沈国军任首席执行官。
阿里巴巴提出“平台型物流”的概念，这一模式的实质是汇集快递公司等，搭建物流网络。刚刚过去的“双11”显示了阿里巴巴这一模式的强大之处，菜鸟网络总裁万霖公开表示，为了做好双11物流，菜鸟协同了包括仓配、快递在内全国将近3000万平方米的仓库、分拨、配送点，超过300万物流人员，18.8万个快递网点，近3万个末端驿站、20万组自提柜、超过10万个快递代办点。
9月26日，阿里巴巴宣布将向旗下的菜鸟网络投资53亿，使其股份由原来的47%增加到51%。此外，阿里还计划在未来5年继续向菜鸟投入1000亿，目标是实现中国24小时、全球72小时必达，并进一步推动中国社会物流总成本的降低。未来菜鸟物流网络公司的财报将合并到阿里巴巴。
以电商汇聚产业，形成产业集聚，这种模式无疑对地方政府极具说服力，也意味着阿里将加大仓储物流用地的获取力度。
此外，深耕零售行业多年的苏宁也是不甘寂寞。11月13日晚间，苏宁云商发布公告，全资子公司江苏苏宁物流与深创投不动产拟联合发起物流地产基金，投资公司拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施，并寻求并购其他市场主体的高标准仓储物流设施。基金目标规模300亿元，首期募资50亿元，目标是实现管理仓储规模1200至1500万平米。
关于此次合作的目的，苏宁云商在公告中指出，成立物流基金，一方面可以投资收购公司已有的仓储物业，盘活资产，回笼资金，并进行再投资，持续获得新的仓储资源；另一方面该物流基金还将市场化投资并购成熟物业、开发建设新的物业，由公司输出物流仓储及运营管理能力，实现了轻资产发展模式，持续提升苏宁物流能力。
当前中国物流地产，蓝海or红海？
当前，中国物流地产机遇与挑战并存。从发展机遇来看，中国人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距：在数量上，中国日益增长的制造业进出口、零售及电商业务、相关第三方物流产业的巨大规模产生的物流需求与严重不足的社会物流供给相矛盾。根据世邦魏理仕以及中国仓储协会的报告称，目前我国的人均物流面积为0.4平方米，与美国的5.5平方米仍有约13倍的差距；在质量上，中国由整体产业化升级所导致的高端、智能化的现代化物流设施需求与总体上技术处于落后物流设备供给相矛盾。在市场上6亿平方米的物流仓储设施供给中，仅有五分之一为现代化仓储物流设施，大部分仍为传统模式下的物流设施，提供效率低下的物流服务。
伴随着电商快速发展，中国网上零售继续保持快速增长；主要城市物流仓储租金、物流租金仍处于上升通道，且与住宅、商业相比，其前期投入少、租期较长，投资回报率较高，处在7%-8%左右的区间；现代综合交通运输体系发展规划及“八横八纵”高铁规划已出炉，未来交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。
从面临的挑战来看，由于物流地产前些年在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市工业用地相应指标逐年下降，同时，近年土地成本提升较快，由于物流地产投资回收期通常在15年以上，也相应为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。
可见，中国物流地产的规模化时期已过，当前市场有效供给不足，高端物流市场存在发展空间，在新的发展格局中，中国物流地产面临着结构化发展机遇。